Главная\Новости\Как правильно сдавать квартиру

Как правильно сдавать квартиру

« Назад

Как правильно сдавать квартиру 15.06.2015 02:36

Сдача квартиры в аренду — более эмоциональная история, нежели продажа. И если при продаже большинство собственников все-таки прислушиваются к мнению профессиональных риэлторов, то при сдаче внаем цена часто устанавливается способом  по принципу «хочу и буду». Большинство владельцев квартир не понимают, что это бизнес и руководствоваться здесь надо не собственными эмоциями, а рыночными факторами, влияющими на ценообразование.

 

Три главных условия

Пожалуй, главный фактор, одинаково влияющий на ценообразование как при купле-продаже, так и при аренде в любом сегменте, будь то эконом-, бизнес- или элитный, — это местоположение. Какой бы прекрасной ни была квартира, если она расположена в промзоне, где шумно, грязно и добираться долго, продать или сдать ее — мероприятие крайне безнадежное. Район — это тот неизменный фактор, от которого собственник может отталкиваться в ценообразовании. Например, аренда студии 33 кв. м. с современной, но недорогой отделкой у станции метро.

«Краснопресненская» обойдется в 60 тыс. руб./мес., точно такой же студии в районе станции метро «Строгино» — 35 тыс. руб. Превосходная квартира 100 кв. м в новом элитном доме в Хамовниках будет стоить 220 тыс. руб./мес., такая же квартира в новом доме в конце Ленинского проспекта — 140 тыс. руб.

Что влияет на ставку аренды в зависимости от сегмента жилья Экономкласс. Транспортная доступность (близость к метро), состояние дома и квартиры, внутренняя отделка. Бизнес-класс. Транспортная доступность (рядом развязки), состояние дома (как правило, это новострой), наличие охраняемой территории, консьержа в подъезде, придомовая парковка, развитая инфраструктура, отделка квартиры. Элитный класс. Престижное месторасположение, презентабельная входная группа, солидное окружение (соседи), охрана дома, подземный паркинг, видовые характеристики, метраж, высокий уровень отделки квартиры, стиль, приватность а также развитая инфраструктура, ибо одними видами на Кремль сыт не будешь. Однако в демократичном сегменте часто встречаются собственники, которые считают, что если квартира расположена близко к метро, но в ней старая мебель, старые окна, нет бытовой техники, то ее вполне можно сдать по завышенной ставке. Таким образом, люди часто переоценивают квартиру.

 

Второй ценообразующий фактор при аренде — состояние дома. Здесь важны такие вещи, как год сдачи в эксплуатацию, профессиональная охрана, консьерж или просто домофон, наличие подземного (для элит-класса), наземного (для бизнес-класса) паркинга либо просто стихийной парковки во дворе (для эконом-класса), расположение не на первой линии основных улиц, куда выходят окна (на дорогу или в тихий двор).  Третий фактор — состояние квартиры. При этом не стоит думать, что чем больше собственник вложил в нее, тем лучше. Уровень жилья и его качественные характеристики должны быть соизмеримы, и двухкомнатная квартира в панельном доме, скажем, в Бирюлево, даже с евроремонтом и итальянской мебелью, никогда не станет жильем высокого класса.

Для всех сегментов важна свежесть ремонта. Требования к уровню отделки, материалов, брендов техники и мебели повышаются в зависимости от класса жилья. При ремонте, конечно, нет универсальных решений, потому что, как говорится, на вкус и цвет… Но можно утверждать, что современный ремонт, безусловно, будет пользоваться большим спросом, чем тяжелая и потрепанная дорогая классика. Некоторые наши соотечественники как раз страдают чрезмерностью. Любят малахитовые унитазы, розовый мрамор, золоченые и красные элементы и заламывают за это цену. Стоит подчеркнуть, что свежий ремонт и современный — это большая разница. Ремонт может быть сделан только что, но морально уже устареть, это зависит исключительно от вкуса собственника. Эксперты советуют просмотреть ряд журналов, прежде чем выбирать наряд для квартиры. Мебель лучше покупать в магазинах, где дизайнеры уже составили готовые комнаты. Сегодня на рынке предоставляется услуга подбора мебели дизайнером, исходя из размера и стиля квартиры.

Для всех сегментов важна свежесть ремонта. Требования к уровню отделки, материалов, брендов техники и мебели повышаются в зависимости от класса жилья. При ремонте, конечно, нет универсальных решений, потому что, как говорится, на вкус и цвет… Но можно утверждать, что современный ремонт, безусловно, будет пользоваться большим спросом, чем тяжелая и потрепанная дорогая классика. Некоторые наши соотечественники как раз страдают чрезмерностью. Любят малахитовые унитазы, розовый мрамор, золоченые и красные элементы и заламывают за это цену. Стоит подчеркнуть, что свежий ремонт и современный — это большая разница. Ремонт может быть сделан только что, но морально уже устареть, это зависит исключительно от вкуса собственника. Эксперты советуют просмотреть ряд журналов, прежде чем выбирать наряд для квартиры. Мебель лучше покупать в магазинах, где дизайнеры уже составили готовые комнаты. Сегодня на рынке предоставляется услуга подбора мебели дизайнером, исходя из размера и стиля квартиры.

«Квартира в новом доме и хорошем районе, но в плохом состоянии будет долго искать своего жильца. Если у собственника нет средств на то, чтобы достойно ее оборудовать, можно посоветовать сделать косметический ремонт в западном стиле минимализма: покрасить в белый цвет стены, положить ламинат и сдать ее без мебели, поскольку на рынке существуют арендаторы, которые по разным причинам ищут именно пустые квартиры».

На стоимость найма также могут влиять такие характеристики жилья, как высота потолков, этажность (жилье на первом и последнем этаже обычно стоит на 5–10% дешевле), количество комнат и хорошая планировка. Причем за счет планировки собственник может перенести квартиру в другой ценовой диапазон. В последнее время немалая часть молодых арендаторов «болеют» студиями. Благо на рынке таких предложений достаточно во всех ценовых сегментах.

Субъективная оценка

Еще один немаловажный фактор ценообразования арендной ставки — субъективный. Для собственника важно не только разместить информацию о своей квартире в базе данных, но и основательно подготовиться к показу жилья потенциальным арендаторам. Ведь именно в момент показа у клиента появляется окончательное мнение относительно конкретной жилплощади.  

Как только человек оказывается в квартире, очень часто его мнение формируется на уровне ощущений. Здесь в силу вступают часто незаметные для самого арендатора эмоции на уровне подсознания — хотел бы он жить в данной квартире, комфортно ли он себя чувствует здесь, уютно ли ему и т. д. Именно поэтому для собственника особенно важно обратить внимание на то, что квартира по ощущениям должна быть жилой, чтобы человек, оказавшись в ней, чувствовал атмосферу дома и уюта. Квартира не должна походить на гостиничный номер, ведь наниматели, как правило, планируют провести в арендованном жилье как минимум год.

Для придания жилью ощущения уюта и домашнего очага достаточно снабдить его некоторыми мелочами, которые помогут создать домашнюю обстановку: поставить цветок в горшке, повесить шторы на окна, застелить стол скатертью и т. д. Большое значение имеют домашние запахи. Аромат мандарина, апельсина, свежезаваренного кофе способны с порога расположить человека.

Оттолкнуть арендатора может в том числе и безликость квартиры — стандартная типовая мебель и отсутствие какой-либо изюминки. На предпочтение нанимателей влияет в большей степени не интерьер, а отделка квартиры, ее цветовая гамма и стиль — лучше выбирать теплые, светлые, не раздражающие оттенки, которые придутся по вкусу большей части арендаторов.  Разумеется, это не означает, что всем собственникам жилья, заинтересованным в повышении привлекательности своей квартиры, следует дружно менять отделку на бежевую или белую (к слову, обилие белого цвета как раз не является предпочтительным, он может вызвать неприятные ассоциации с больничным помещением). Отделка квартиры в ярких, кричащих тонах нежелательна, она может оттолкнуть потенциальных нанимателей, ведь далеко не каждый готов изо дня в день варить себе кофе на ярко-красной кухне или проводить семейные вечера в гостиной цвета фуксии. Квартира, в которую приходят потенциальные наниматели, не должна быть захламлена. Недостаток или даже отсутствие мебели всегда можно компенсировать, а вот обилие нежелательных предметов интерьера (которые многие собственники еще и запрещают выносить) может напрочь отбить у арендатора желание проживать в данном месте.  

Без всяких сожалений и сомнений выбрасывайте запылившийся "бабушкин" диван, избавьтесь от люстры советских времен, снимайте ковры со стен, распрощайтесь с одноногим буфетом (пусть даже любимым и уже родным) — все эти вещи мешают вашей квартире найти своих нанимателей. Понятно, что перед показом в квартире должна быть произведена уборка — это очевидно любому собственнику. Однако жилье должно быть не только чистым, важно также избавиться от личных вещей собственника, таких как зубная щетка, расческа, шампуни и т.д. Такие, на первый взгляд, мелочи выглядят неаккуратно и могут испортить общее впечатление».

 

Когда лбом об стенку

 

Большую роль при показах играют также личные качества собственника жилья, его манера общения с клиентом. Чересчур настойчивые арендодатели всегда производят не слишком хорошее впечатление, в общении с нанимателем не стоит давить на него и торопить с выбором, вести себя лучше деликатно и ненавязчиво — хорошая квартира, заинтересовавшая клиента, говорит сама за себя.

Отдельный случай — упертые собственники, коих немало. Порой диву даешься, что теряют эти люди на ровном месте из-за амбиций и нерыночного подхода, сетуют риэлторы. Причем больше всего упертых в среднем и высоком ценовом сегменте, когда доход от аренды не влияет на текущий уровень жизни. Дело в том, что многие владельцы эмоционально привязаны к своему жилью. Они помнят, как старательно продумывали ремонт, с каким трудом доставали те или иные вещи, высоко оценивают свои дизайнерские способности. Для арендатора же все это не имеет никакого значения, для него важнее функциональность помещения и адекватная стоимость жилья.

Чаще всего подобные собственники используют аргумент: коль вам нравится квартира — платите. В эконом-сегменте, может, рано или поздно найдутся бедолаги, которые будут согласны переплатить от безысходности. А вот в бизнес- и элит-сегменте, во-первых, клиенты умеют считать деньги и жестко торгуются, а во-вторых, у половины из них бюджет определяет компания, которая оплачивает аренду.

Однако Москва подобных собственников учит. Самое простое, что может случиться с такими рантье, — квартира очень долго будет пустой. В худшем случае они рискуют получить криминальных клиентов.Ну, и классика жанра, когда квартиру делают "резиновой.

 


Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль:
запомнить