Главная\Новости\Вопрос цены

Вопрос цены

« Назад

Вопрос цены 19.05.2015 02:17

Ни для кого не секрет, что на срок экспозиции квартиры влияет множество факторов. Это и экономическая ситуация в стране, и состояние рынка – соотношение на нем объемов спроса и предложения, и характеристики и особенности самой квартиры. Риэлторы же любят говорить, что главное – это цена, цена и еще раз цена. Именно этот показатель лучше всего отражает все достоинства и недостатки квартиры.

Для того, чтобы объект представлял живой интерес для покупателя, важно, чтобы цена на квартиру была адекватной, то есть соответствовала рыночным реалиям. Нужно понимать, что тревожным сигналом для покупателей является не только завышенная, но и явно заниженная цена.

Большой ошибкой для собственника было бы самонадеянно считать, что он знает, сколько стоит его квартира. Например, приходит человек в агентство недвижимости и говорит, что хочет 8 миллионов. Не у всех риэлторов хватает мужества сообщить клиенту, что аналогичные квартиры стоят 7 миллионов, и что за 8 продать её невозможно. В любом районе Москвы можно найти около 600 предложений о продаже квартиры. Из них покупателя устроят не менее 100, очень придирчивого покупателя – не менее 40. Понятно, что куплена будет та квартира, хозяин которой занимает гибкую позицию в переговорном процессе и готов идти на уступки по цене.

Таким образом, важно не просто выставить адекватную цену на свою квартиру, но и, представляя конъюнктуру рынка, занять правильную переговорную позицию. Если клиент не прислушивается к советам, настаивает на своём видении вопроса, не понимает, что нужно реагировать на движения рынка, на фактор сезонности, на изменения экономической ситуации, то риэлтору стоит с ним расстаться. Результат всё равно будет нулевым.

Эксклюзивные объекты

Сложнее выставить правильную цену владельцам квартир, обладающих некой исключительностью, с эксклюзивными характеристиками. Причем, это относится не только к элитному жилью. В данной ситуации хозяин квартиры может как самостоятельно провести изучение существующего на рынке предложения и вывести (скорее, более интуитивно) свою цену, либо прибегнуть к помощи профессионального оценщика. Но как показывает опыт и риэлторская практика, настоящая стоимость объекта определяется только спросом.

Выставляя квартиру на продажу, собственник сам почувствует реакцию рынка на квартиру по телефонным звонкам покупателей (их наличию или отсутствию). Если собственнику важно продать квартиру, он будет менять цену в соответствии с рыночным спросом. Ну, а окончательно цену продавец отрегулирует только при наличии реального предложения от покупателя.

Чистота в квартире

Цена – это важный фактор, но при существовании сразу нескольких объектов с понимающими собственниками, готовыми проявить гибкую переговорную позицию, можно постараться создать дополнительные конкурентные преимущества.

Первое, что мы советуем сделать в квартире, - это, как ни странно,… уборку. Казалось бы, покупатель смотрит на качественные характеристики жилья, но, тем не менее, именно неопрятный вид жилья может испортить все впечатление потенциального клиента даже от очень удачного объекта. Покупка жилья – процесс эмоциональный, и любая мелочь здесь может оказаться решающей.

Наше агентство дает собственникам следующие советы:

·         Главное, чтобы квартира была чистой и опрятной. Для этого необходимо выбросить мусор и хлам, вымыть окна, отчистить балкон, подклеить обои.

·         В помещении обязательно должно приятно пахнуть. Запах животных или лекарств крайне нежелателен и может отпугнуть покупателя;

Постарайтесь тщательно вымыть все поверхности. Особое внимание уделите кафелю, ванной комнате, туалету, кухонной плите – все это должно сиять. Замените перегоревшие лампочки на новые, лучше более мощные. Яркий свет визуально делает помещение более просторным, что привлекает покупателя;

·         Хотя клиенты обычно не придираются к состоянию коммуникаций, сантехника должна работать, в квартире не должно быть оголенных проводов. Отталкивают и следы протечек на стенах и потолке. Понятно, что они могут быть как случайными (однажды залили соседи сверху), так и постоянными (протекает крыша дома). Поэтому не поленитесь закрасить их и, при необходимости, переклеить обои;

·        Если у вас красивый вид из окна – откройте шторы и организуйте показ в дневные часы, чтобы акцентировать на этом внимание. Если же панорама оставляет желать лучшего, то демонстрацию квартиры лучше перенести на вечер, а на окна  повесить красивые шторы.

Нужен ли квартире ремонт

Важный вопрос, который возникает перед хозяином квартиры, решившим выставить ее на продажу – это нужен ли ей ремонт? Действительно, некоторые косметические доработки – например, закрасить течь на потолке, - обязательны, но стоит ли вкладываться в полноценный ремонт, добавит ли он квартире конкурентных преимуществ?

Здесь ситуация зависит от класса квартиры. В элитном сегменте вкладываться в качественную отделку чаще всего оказывается совсем не обязательно, ведь она может попросту не устроить потенциального покупателя, вкус которого угадать достаточно сложно.

Ситуация меняется, если квартира требует капитального ремонта с заменой рам, настилом полов, выравниванием стен. Обычно стоимость работ включают в цену жилья при последующей продаже. При этом нельзя сказать, что это увеличивает стоимость объекта. Наценка лишь покрывает затраты на проведение ремонта. Получить дополнительную сумму сверху вряд ли удастся, ведь стоимость в этом случае окажется завышенной и покупателя будет найти проблематично.

Делать косметический ремонт вместо капитального мы также не советуем. Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, и он будет ее менять. Кроме того, скрыть проблемы с коммуникациями или старые оконные рамы таким образом не получится. А значит на цену квартиры «косметикой» повлиять невозможно.

Проще всего продавать жилье в исходном состоянии, выполнив лишь предпродажную подготовку. Цена в этом случае будет адекватной для всех, но собственник не потеряет время, а покупатель получит квартиру, которую сможет переделать под себя.

Что касается эконом-класса, здесь покупатель, напротив, хочет видеть квартиру практически готовую для въезда, с хорошей отделкой и приятным дизайном.

В последнее время покупатели стали чувствительными к качеству ремонта в приобретаемой квартире. 15 лет назад  люди вообще не обращали внимания на ремонт, и  его качество практически не учитывалось при оценке квартиры. Каждый видел себя дизайнером, всем не нравились маленькие кухни, хотелось немедленно снести стены и сотворить что-нибудь эдакое, чтобы все знакомые ахнули.

Теперь времена изменились. Во-первых, проявились результаты масштабных самодеятельных ремонтов – трещины в стенах, проблемы с соседями, неузаконенными перепланировками. Во-вторых, люди наигрались в экстремальный дизайн. Сейчас покупатели выбирают квартиры с хорошей, сдержанной отделкой – светлые стены, долговечное напольное покрытие, качественная сантехника, стеклопакеты, встроенная кухня. Желающих купить жильё и немедленно вложиться в его ремонт стало в десять раз меньше.

Что касается прочих советов, также рекомендуем обратить внимание на входную группу.

Самое простое, что можно сделать – вымыть свой этаж и входную группу, покрасить дверь, ведущую в подъезд, заменить неработающие лампочки и расставить цветы.

Срок экспозиции на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области в среднем составляет около двух месяцев. Конечно, это вовсе не означает, что именно столько будет продаваться Ваша квартира. Если объект более ликвиден по сравнению с остальными, время его продажи может сократиться. Надеемся, что наши советы помогут повысить рыночную привлекательность вашей квартиры, и она будет реализована в кратчайшие сроки.


Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль:
запомнить